Czym jest ekspektatywa?

Pojęcie ekspektatywy pojawia się najczęściej, wtedy gdy planujemy kupić lokal mieszkalny, który nie został jeszcze wyodrębniony.O ekspektatywie najczęściej mówimy podczas zakupu mieszkania Ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem umowy, gdzie jedną ze stron jest osoba ubiegająca się o ustanowienie odrębności własności lokalu. W polskim prawodawstwie informacje dotyczące ekspektatywy znaleźć można w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.Ekspektatywa to tzw. wierzytelność przyszła, czyli sytuacja, gdy warunki prawne do powstania wierzytelności nie zostały jeszcze spełnione i należy oczekiwać na ich wykonanie.

 Ekspektatywa jest dziedziczna, czyli przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji i może być przedmiotem licytacji komorniczej. 

Uwaga!

Nierzadko zdarza się, że deweloper zastrzega sobie w umowie deweloperskiej, że sprzedaż ekspektatywy jest zakazana. W ten sposób chce zachować większą kontrolę nad sprzedażą lokali mieszkalnych. Co ciekawe, ma on do tego pełne prawo, dlatego przed zakupem warto skonsultować tę kwestię z deweloperem.

Czy w związku z tym ekspektatywa może nieść za sobą jakiekolwiek zagrożenia? Raczej nie, pod warunkiem, że dopilnujemy, aby została spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym razie nie będzie ona wiążąca. Istota ekspektatywy Ekspektatywa jest swoistego rodzaju przyrzeczeniem, że dana osoba nabędzie prawo do lokalu mieszkalnego i stanowi podstawę do uzyskania prawa własności w przyszłości. Jednak sam zakup ekspektatywy nie jest w żaden sposób równoznaczny z nabyciem własności lokalu. Zdaniem organu podatkowego, mając to na względzie sprzedaż ekspektatywy nie można być postrzegana jako sprzedaż nieruchomości.

Mała uwaga: na rynku nieruchomości można spotkać różne rodzaje ekspektatyw. W większości będą to ekspektatywy odrębnej własności, ale można również spotkać się z tzw. ekspektatywą spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Drugą ewentualność w przypadku nieuregulowanego gruntu pod budynkiem należy traktować w inny sposób.W przypadku tzw. ekspektatywy wspdl (własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu), gdy grunt pod budynkiem jest nieuregulowany, bank nie udzieli kredytu ze względu na brak możliwości założenia Księgi Wieczystej. Transakcja będzie możliwa do przeprowadzenia tylko za  pomocą gotówki. Kiedy dla ekspektatywy wspdl nie została w przeszłości założona księga wieczysta,mamy wtedy do czynienia z prawem majątkowym, które według przeważającego w doktrynie i orzecznictwie poglądu, jest prawem zbywalnym. Można zatem dokonać obrotu ekspektatywą w drodze czynności prawnej (sprzedaży, darowizny itp.) przy szczegółowym objaśnieniu przez notariusza, jakie prawo jest przedmiotem aktu notarialnego.